Обременение имущества, купленного на торгах

Есть законные механизмы снятия обременения с имущества, приобретаемого на торгах. Покупателю может потребоваться совершить определенные действия, чтобы обеспечить полноценное владение объектом.

Виды обременений

Обременение имущества призвано обеспечить выполнение должником — который является текущим собственником, тех или иных обязательств перед кредиторами (партнерами, контрагентами, участниками иных правоотношений). Типичные варианты обременений:

• залог (например, под кредит, ипотеку);
• сервитут;
• арест;
• запрет на сделки;
• нахождение объекта в аренде у стороннего лица.

Даже обремененное имущество имеет цену, и потому его может купить стороннее лицо. В том числе — на торгах по банкротству и в рамках исполнительного производства.

Приобретая актив, его будущий новый собственник должен, прежде всего, точно знать о сути имеющегося обременения.

Как узнать про обременение

Способ проверки ограничений зависит от типа имущества. Если это недвижимость, то можно воспользоваться онлайн-сервисами Росреестра. Чтобы сделать это, необходимо:

• войти на сайт ведомства;
• выбрать (подтвердить) регион;
• нажать на «Услуги и сервисы», затем - «Сервисы», далее - «Справочная информация».

В открывшемся окне нужно ввести кадастровый номер по интересующему объекту, затем — нажать на «Найти» и ознакомиться с данными.

Альтернативный вариант: узнать об обременениях от управляющего. В ответ он направит выписку из ЕГРН, в которой будут необходимые сведения (п. 13 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Проверить автомобиль можно через сайт Нотариальной палаты. Необходимо зайти туда, затем — в нижней части страницы, выбрать «Реестр уведомлений о залоге», после — перейти на сайт реестра. Далее нужно:

• перейти на вкладку «Найти в реестре»;
• выбрать «По информации о предмете»;
• ввести VIN (который можно уточнить у управляющего).

Важно! Сведения в Реестре по автомобилю могут оказаться неактуальными. Поэтому, его следует считать вспомогательным ресурсом. Лучше, как и в случае с недвижимостью, уточнять статус обременения через управляющего.

Узнать, если ограничения на регистрационные действия в отношении автомобиля, можно через сайт ГАИ. Нужно войти туда, а затем:

• выбрать «Сервисы», далее - «Проверка автомобиля»;
• ввести VIN;
• найти строку «Проверка ограничений», нажать на «Запросить».

Каковы шансы на взыскание убытков или недополученной прибыли, если новый собственник узнал об обременении уже после покупки объекта? Как показывает судебная практика, они неплохие, если выяснится, что управляющий скрывал факты об обременении. Поэтому, обращение к нему (наряду с запросами через онлайн-реестры) — дополнительная гарантия защиты от убытков.

Оптимальный вариант — снятие обременения в процессе заключения сделки. Рассмотрим, как это можно сделать.

Как снять обременение?

В банкротных делах покупатель обычно напрямую не участвует в процедуре снятия обременения. После передачи управляющему денежных средств за приобретаемый объект сведения о сделке направляются залоговому кредитору. Он инициирует снятие обременения — направив данные в органы, отвечающие за регистрацию прав на имущество.

Покупатель, вместе с тем, вправе осуществить дополнительный контроль над процедурой снятия обременения. Он может направить управляющему (так же как и к залоговому кредитору) письма с вопросами о том, какие действия предприняты для снятия ограничений. Если ответы не устроят (или не будет предоставлены), то можно обратиться в суд с иском об аннулировании обременения (а также о взыскании судебных издержек с залогодержателя). К заявлению можно приложить:

• договор купли-продажи;
• банковские выписки об оплате по сделке;
• документацию по торгам.

Если к тому моменту имеется отказной документ из Росреестра — о невозможности регистрации в силу наличия обременений, то его также следует предъявить суду.

Когда банкротство завершено, ФССП обязана снять обременения с принадлежащего должнику имущества. Но на практике приставы могут делать это не слишком оперативно. Как результат, возможны ситуации, при которых на торги выставляется имущество с активным обременением. В подобных случаях основной вариант его снятия — обращение в суд. Который может решить вопрос в пользу покупателя значительно быстрее, чем при прямом его взаимодействии с судебными приставами.

Важно! Могут возникнуть затруднения со снятием обременения в отношении имущества, арестованного в рамках уголовного дела. До тех пор, пока оно не закроется (или пока не истечет срок ареста объекта, установленный судом), обременение обычно не снимается. Но можно, опять же, попробовать обратиться в суд — есть прецеденты принятия решений в пользу новых собственников в подобных ситуациях.

Кроме того, есть риск, что арестованное имущество будет реализовано (например, при вынесении обвинительного приговора текущему собственнику). Тогда покупатель объекта на торгах может остаться ни с чем. Таким образом, следует избегать сделок с имуществом лиц, находящихся под следствием по статьям УК РФ.

Резюме

Имущество на банкротных торгах зачастую продается по цене, значительно ниже рыночной — но покупателю придется решать вопросы по снятию обременения. Данная процедура может быть произведена без прямого участия покупателя. Однако, ему не стоит пренебрегать возможностью диалога с арбитражным управляющим (как и взаимодействия с залоговым кредитором или органом, инициировавшим обременение). Если действия официальных лиц покупателя не устроили, то он вправе обратиться в суд с иском на снятие обременения.