Условия сохранения ипотечной квартиры при банкротстве

В 2024 году вступают в силу нормы закона, защищающие ипотечную квартиру от включения в конкурсную массу при банкротстве. Однако, эти преференции могут быть реализованы только при определенных условиях.

Когда у банкрота появляются риски утраты квартиры?

В ходе процедуры банкротства физлица (которая с 2015 года возможна по Закону № 127-ФЗ) требования кредиторов удовлетворяются за счет располагаемого должником имущества. Финансовый управляющий определяет, какая собственность может быть реализована, а затем проводит торги.

При упрощенном банкротстве через МФЦ — с долгами от 25 тыс. до 1 млн. руб., требования кредиторов, как правило, существенного значения не имеют. К моменту подачи заявления на такой тип банкротства предполагается, что приставы уже сделали все, что могли для взыскания долга за счет имущества. Если квартира сохранилась в собственности должника — право на нее (по общему правилу) в рамках внесудебного банкротства утрачено быть не может.

Таким образом, риски утраты недвижимости у должника есть, только если он участвует в стандартной процедуре банкротства через суд (при задолженности от 500 тыс. руб., и просроченных платежах более, чем на 3 месяца).

Следует учитывать, что при судебном банкротстве реализация имущества назначается судом далеко не во всех случаях. Возможны также такие варианты как:

• реструктуризация (благодаря которой должник будет понемногу рассчитываться с кредиторами за счет имеющихся доходов — например, зарплаты, при том, что пени и штрафы не начисляются);
• подписание между должником и кредиторами мирового соглашения (которое определяет особый порядок работы с долгами, устраивающий все стороны).

Но если указанные сценарии суд посчитает неприменимыми — будут назначена реализация имущества.

Какое имущество выставляется на торги?

Законом определены конкретные виды имущества, которые не могут быть проданы на торгах (ст. 446 ГПК РФ, постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50):

• единственное жилье (важно учитывать его критерии, а также нюансы в части ипотеки — их мы рассмотрим далее;
• предметы домашней обстановки (не являющиеся антиквариатом);
• техника для профессиональных занятий (стоимостью не более 10 тыс. рублей);
• животные на ферме, корма для них, хозяйственные строения;
• продукты питания на сумму не менее прожиточного минимума;
• топливо;
• транспорт, необходимый при инвалидности;
• призы;
• домашние животные.

Что касается единственного жилья — в ряде случаев оно все же может быть реализовано. А именно, если (постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П, определение ВС РФ от 16.08.2022 № 16-КГ22-15-К4):

• площадь жилья — очень большая (ВС РФ посчитал правомерным реализовывать дом площадью свыше 400 кв. метров);
• будет обеспечено проживание должника на жилплощади, соответствующей местным нормативам.

Таким образом, даже если жилье единственное, но признано роскошным — с большой площадью, то его могут реализовать на торгах. Взамен банкротящемуся лицу приобретается более дешевое жилье, имеющее площадь по социальным нормативам.

Средний размер соцнормы по стране — порядка 33 кв. метров (если должник живет один), и около 10-15 кв. метров в расчете на человека, если должник проживает с семьей.

Далее рассмотрим специфику ипотечных квартир как вида имущества, учитываемого при банкротстве.

Ипотечная квартира реализуется на торгах?

Ранее действовали нормы закона, по которым единственная жилая недвижимость не могла быть реализована, только если не являлась предметом залога. Ипотека также считается залогом — поэтому, приобретенная в кредит недвижимость входила в состав конкурсной массы при банкротстве.

Вместе с тем, Верховный Суд в определении от 12.03.2021 № 305-ЭС14-512(25) указал, что в случае, если у банкрота есть единственное жилье, являющееся ипотечным, и при этом он вносит платежи в банк без задержек, то должник и кредитор обязаны составить мировое соглашение и определить порядок реструктуризации.

Через некоторое время после принятия указанного акта ВС РФ, был принят Закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ, предусматривающих внесение в Закон № 127-ФЗ новых норм, устанавливающих особый порядок обращения с ипотечным имуществом должника при банкротстве.

Поправки вступят в силу с 7 сентября 2024 года. Рассмотрим основные нюансы их применения.

Что будет с ипотечной квартирой банкрота по новым правилам?

Закон № 298-ФЗ устанавливает общее правило, по которому единственное жилье, взятое в ипотеку, не включается в конкурсную массу. Вместе с тем, для применения данного правила должен быть соблюден ряд условий:

1. Банкротящееся лицо не имеет просрочек по платежам в банк.

А если долги все же возникли — их нужно уплатить в течение 3 месяцев.

2. Необходимо обеспечить совершение платежей по ипотеке за счет доходов (имущества), не используемых для погашения долгов перед другими кредиторами.

Основных источников для ипотечных выплат по графику предусмотрено два:

• доходы должника, на которые не может быть обращено взыскание (например, выплаты по программам социальной поддержки, военные выплаты);
• деньги, предоставленные третьим лицом.

Предполагается, что данное лицо будет оказывать должнику, таким образом, финансовую поддержку. При этом, у должника появятся обязательства уже не перед банком, а перед этим лицом.

При соблюдении указанных условий обеспечивается составление мирового соглашения между должником и ипотечным банком — по которому единственное жилье, купленное в кредит, выводится из конкурсной массы. Согласия других кредиторов на эту процедуру при этом не потребуется.

Далее должник находит третье лицо в качестве плательщика по ипотечному графику — например, кого-либо из родственников, друзей (или, например, привлекает работодателя).

Как только процедура банкротства завершится — должник уже сможет взять обязательства по дальнейшим ипотечным расчетам на себя. Но у третьего лица к тому моменту могут быть затрачены значительные суммы на оплату ипотеки. Эти суммы данное лицо вправе предъявить к погашению к должнику.

Важно учитывать, что соответствующая сумма считается предоставленной должнику на условиях договора беспроцентного займа со сроком, который определяется моментом востребования (однако, не ранее истечения 3 лет после завершения процедуры банкротства или прекращения банкротного дела). Это следует из п. 1 ст. 1 Закона № 298-ФЗ.

Если порядок выполнения мирового соглашения будет нарушен, то банк получит право восстановить собственные требования по реестру кредиторов (при условии, что банкротное дело еще открыто). Либо — обратить взыскание на ипотечный объект.

Также следует учитывать, что необходимо размещение на специальном счете должника суммы до 10% от стоимости единственной ипотечной квартиры в целях выплат кредиторам (по первой и второй очереди) в случае, если другого имущества должника для таких расчетов недостаточно (п. 2 ст. 2 Закона № 298-ФЗ).

Соответствующую сумму обязано разместить на спецсчете третье лицо, о котором сказано выше.